金桥法谈 | 银行与购房人如何运用民诉法特别程序快速解决断供问题？

 

杨昌利 高级合伙人

广东金桥百信律师事务所

 

石晓娜 律师

广东金桥百信律师事务所

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引言

如同任何一个行业都有阴晴圆缺一样，在国内房地产行业短短三四十年的发展历程里，也出现过数次高低起伏。同时，采用银行按揭贷款方式的购房人，其还贷能力也会由于内外部因素产生较大波动。随之而来的，是贷款人的逾期还贷风险，即通常所说的“断供”。

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实现担保物权特别程序

面对断供案件，在开发商仍然承担连带责任保证时，银行的处理方式一般是先要求开发商承担还款义务。但当房屋的预告抵押登记转为正式抵押登记后，开发商便不再对购房人的贷款行为承担连带责任，借贷关系便局限在银行与购房人二者之间。此时，购房人既是借款人，也是抵押人。银行是贷款人，也是抵押权人。

当开发商不再承担连带责任且购房人逾期还贷时，银行会立即启动贷款催收程序，借款人拒不还款同时也未达成抵押物处置协议的，银行可选择对借款人提起诉讼，请求对抵押物进行处置；然而，除了选择耗时较久的诉讼程序之外，我们发现有的银行也会经由“捷径”来维护其债权权益，那就是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零三条和第二百零四条的规定，申请【实现担保物权案件】的特别程序。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零三条

申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照民法典等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条

人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十七条

人民法院适用特别程序审理的案件，应当在立案之日起三十日内或者公告期满后三十日内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。但审理选民资格的案件除外。

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案例检索

那么在司法实务中，银行通过申请实现担保物权特别程序以最终实现其债权权益的情况是怎样呢？

我们针对银行因购房人断供而申请实现担保物权的案件作出下列检索：

我们进一步从中挑选两个日期较新的案例进行简要分析：

案号：(2021)浙1024民特984号

01

基本案情

周某、吴某以夫妻名义共同购买了位于浙江省某县的房屋，因购房缺资于2012年5月20日向工商银行申请个人购房贷款，并以该房屋提供抵押担保，由房地产开发公司提供连带责任保证。周某夫妇同银行、房地产开发公司签订的《个人购房借款／担保合同》中约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期”。该合同签订后办理了相应的抵押登记。之后，借款人自2020年7月份开始未足额还款，截至2021年1月21日共拖欠3期。2021年11月11日法院受理贷款人与借款人申请实现担保物权一案，依法适用特别程序，并于11月26日法院作出裁定：对涉案房屋准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，贷款人对变卖后所得款项在借款本金及利息、罚息及律师费等实现债权费用范围内优先受偿。本案申请费由被申请人（借款人）负担。

02

律师点评

本案中，借款人共拖欠3期，贷款人申请实现担保物权。法院自受理到作出裁定，用时仅15天。

案号：(2022)浙0482民特2号

01

基本案情

2020年6月21日，张某因购买浙江省某市的房屋与平安银行签订了《房地产买卖抵押贷款合同》，约定由平安银行向张某发放购房贷款，同时约定“借款人拖欠贷款本金、利息、费用或其他应付未付款项的，视为违约，乙方有权主张贷款提前到期，提前收回部分或全部已发放贷款本息并要求支付相关费用”。张某以该房屋为贷款提供抵押担保，该合同签订后办理了相应的抵押登记。张某自2020年8月3日起按约还款，但2021年12月3日起未能按约足额还款。平安银行于2022年1月24日向张某送达《个人贷款提前到期通知函》，宣布贷款提前到期，并要求张某还清全部本息，张某未偿还。法院于2022年1月29日受理贷款人与借款人申请时限担保物权一案，依法适用特别程序进行审查，并于2月21日作出裁定：准许拍卖、变卖借款人抵押的涉案房屋，贷款人对变价后所得款项在借款本金、利息、复利范围内优先受偿。本案申请费由被申请人（借款人）负担。

02

律师点评

本案中，借款人逾期2次，贷款人即宣布贷款提前到期，并于当月底提交实现担保物权申请，法院自受理到作出裁定，用时仅23天。

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实务分析

由上述初步搜索数据可知，相比于不良资产的绝对数量，银行采用申请实现担保物权特别程序解决断供问题的比例较低。我们认为主要有以下几个原因：

1

当出现购房人断供情形时，银行会启动内部催收及不良资产处理机制，协商处理贷款和抵押物，所以一般不需要申请实现担保物权程序即可自行解决。

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申请实现担保物权以拍卖、变卖购房人的房屋为最终结果。然而实践中愿意放弃房屋所有权的抵押人比例仍是较少，特别是当该房屋为其唯一住房时。

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银行向法院申请实现担保物权特别程序亦需要承担必要的经济成本以及面临内部业绩考核压力，其成本包括但不限于预付申请费、聘请律师介入处理等。

然而，该特别程序有其存在的必要性，并且确实有银行和购房人在实践运用。特别是在以下情形时：

1

银行愿意通过该特别程序略过内部催收及不良资产处理流程，直接向法院申请拍卖、变卖作为抵押物的房屋，快审快结，加速资金回笼，降低坏账。

2

购房人愿意承担发起该特别程序所需的必要经济成本，比如律师费、申请费等；基于此，购房人亦可尝试与银行协商争取降低逾期还贷的不利后果。

3

特别是在不限购城市，法院作出拍卖、变卖房屋的裁定后，即可通过司法拍卖平台面向全国寻找房屋竞买人，这比房主自行联系中介变卖效率要高很多。而通过拍卖方式房主也可以节省二手房交易产生的中介费，降低摩擦成本。

总体而言，实现担保物权特别程序在实务中存在现实困难，也存在其固有优点。它不仅是一个法律争议解决途径，也像是一个经济纠纷解决方案。虽然由于种种原因不能广泛适用，但是民诉法中这个特别程序的存在，确实给作为担保物权人的银行提供了一条能够快速解决断供问题的思路。

而在法理上，实现担保物权程序的申请主体除抵押权人之外，还包括质权人、留置权人、其他有权的人；而抵押人、出质人、财产被留置人、财产所有权人也属于有权请求实现担保物权的主体。在案件审查处理阶段，亦存在较多应注意事项，比如，管辖法院虽然原则上适用独任审查制，但标的额超过基层人民法院管辖范围的应该怎么处理？再比如，若担保物权存在实质争议或部分存在争议的，应该怎么处理？诸如此类，在此不一一赘述。本文的内容大多基于理论假设及案例研究，欢迎大家共同讨论，集思广益，以期就房屋断供问题，为银行以及购房人提供更多切实可行的法律解决方案。

供稿 | 杨昌利 石晓娜

编辑 | 罗影璇

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